前期物业管理服务协议

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前期物业管理服务协议

甲方:
乙方:
前期物业管理是指:在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
物业名称:
物业地址:
乙方所购房屋销售(预售)合同编号:            
乙方所购房屋基本情况:
类型:                   
座落位置: 幢  单元  室
建筑面积:  平方米
根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上,甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议:

第一条 双方的权利和义务(包括但不限于)
一、甲方的权利和义务
1、对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理;
2、根据有关法规和政策,结合实际情况,制定本物业管理制度和《住户手册》并书面告知乙方;
3、建立健全本物业的物业管理档案资料;
4、制止违反本物业的物业管理制度、《住户手册》、《业主临时公约》的行为;
5、根据需要,物业管理企业可委托专营企业承担本物业的专项管理与服务业务,但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方;
6、依据与建设单位签订的《小区前期物业服务合同》及本服务协议的约定,向乙方收取物业管理费用;
7、编制年度物业管理服务及财务年度计划。
8、每6个月向乙方公布物业管理费用收支账目。
9、提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方,并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》;
10、不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能;
11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施、设备维修
养护等有偿服务;
12、如未被依法成立的业主大会续聘,自本协议终止起    30   日内与业主大会选聘的物业管理企业办理相关移交手续,移交手续须经业主委员会确认。
二、乙方的权利义务(包括但不限于)
1、参加业主大会,享有选举权、被选举权和监督权;
2、监督甲方的物业管理服务行为,就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议;
3、遵守本物业的《嘉年华庭业主临时公约》和《住户手册》;
4、装饰装修房屋时,和甲方签订《房屋装饰装修管理协议》,遵守有关法规、规章、政策的规定;
5、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变使用功能,造成损失的,应予赔偿;
6、转让房屋时,应事先通知甲方,并告知受让方与甲方签订本协议;
7、对承租人、使用人及访客等违反物业管理制度或《住户手册》造成的损失、损害承担连带民事责任;
8、按照安全、公平、合理的原则,正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系,不得侵害他人和公共的合法权益;

第二条 物业管理服务内容
一、房屋共用部位、共用设施设备的维护和管理  
共用部位是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电梯间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面等部位。
共用设施设备是指物业管理区域内,属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、化粪池、垃圾箱(房)、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、娱乐设施等设施设备。
二、物业公用部位环境卫生
1、物业管理区域内公共场所清扫、道路保洁;
2、共用设施设备保洁;
三、公共绿化的养护和管理
1、内容
(1)修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护;
(2)清理公共绿地;
2、责任
(1)及时养护,促使花草树木的正常生长;
(2)保持公共绿地整洁;
(3)绿化少虫害、生长健壮提高植物的观赏价值;
四、车辆停放管理
1、内容
(1)建立停车场管理制度;
(2)车辆进出管理;
2、责任
(1)维持车辆公共秩序;
(2)车辆行驶、停放有序;
五、公共秩序维护、安全防范等管理
1、内容
(1)门岗值班;
(2)物业管理区域内巡视;
2、责任
(1)协助公安部门做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,甲方在采取应急措施的同时,及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作;
(2)协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序维护工作。
六、物业档案资料管理
建立共用设施设备、用户档案;
七、其它服务
(1)设立服务电话;
(2)定期对服务质量进行调查;
(3)建立健全各项管理制度、岗位工作标准。

第三条 物业管理服务质量
一、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
1、制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度,并严格执行。                      
2、设备及机房环境整洁无杂物、无鼠、无虫害发生,机房环境符合设备要求。       
3、配备所需专业技术人员,严格执行操作规程。                             
4、设备良好,运行正常,两年内无重大管理责任事故。                       
5、道路、楼道、大堂等公共照明完好;小区范围内的道路畅通,路面平坦 。                                                                     
6、供电系统:制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行;备用应急发电机可随时启用。                                                       
7、弱电系统:按工作标准规定时间排除故障,保证各弱电系统正常工作;监控系统等智能化设施设备运行正常,有记录并按规定期限保存。                     
8、消防系统:消防系统设施设备运行良好,可即时启用;消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题;组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,明确各区域的防火责任人;制定有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,引路标志完好,紧急疏散通道畅通;无火灾安全隐患。             9、电梯系统:电梯使用的各项证件完备;电梯按规定时间运行;安全设施齐全,通风、照明及附属设施完好;轿厢、井道、机房保持清洁;电梯由专业队伍维修保养。                                                   
10、给排水系统:设备、阀门、管道工作正常,无跑、冒、滴、漏、洞;按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒;水池、水箱清洁卫生,无二次污染;高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患;排水系统通畅,遇有故障,维修人员在规定时间内进行抢修;制定故障应急处理方案。                 
二、物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。
1、清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确的责任范围,实行标准化保洁。
2、物业共用部位垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀。
3、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;大堂、楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净;共用场地无纸屑、烟头等废弃物。
三、公共绿化的养护和管理
1、绿地无改变使用用途,被人为蓄意破坏、占用除外。
2、花草树木长势良好,修剪整齐美观,少病虫害。
3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
四、车辆停放管理
1、停车场管理制度完善,管理责任明确,车辆进出有登记,管理有序,有安全防护、防火、防盗的管理方案和措施。                                      
五、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理
1、小区基本实行封闭式管理。
2、结合小区特点,建立健全管理制度,提供24小时防范巡逻制度,秩序维护人员熟悉小区的环境,文明值勤,训练有素,言语规范,认真负责。
3、严格控制进出人流和物流。
4、消防设备设施完好无损,可随时启用;消防通道畅通;制定消防应急方案。
六、物业档案资料管理
1、房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成册,管理完善,查阅方便。
2、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册,并分类存放。
七、其他服务
1、设立服务电话,接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理,有回访制度和记录。
2、定期向住户发放物业管理服务工作征求意见单,对合理的建议及时整改,满意率达70%以上。
3、小区物业管理建立
健全各项管理制度、各岗位工作标准,并制定具体的落实措施和考核办法;员工佩戴明显标志,工作规范,作风严谨。

第四条  物业管理服务费(不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用)
一、乙方交费时间:首次交费时间以建设单位发出入伙通知之日起计收,之后每季度第一个月10日前预先交纳当季应付的物业管理费用
二、收费标准(按建筑面积,标准明细表附后)
多层住宅:0.6元/m2月;
小高层住宅:0.6元/ m2月;(另:电梯系统日常运行、维护保养费用和正常年检费用,由所属业主或物业使用人承担)
商业物业:1.0元/m2月;
三、乙方的空置房屋的物业服务费按现行空置房物业服务费收取标准缴纳。
四、乙方出租物业时,物业管理服务费由乙方或承租方交纳,乙方负有连带责任;
五、乙方转让物业时,须交清转让之前的物业管理服务费。
六、物业管理服务费中未计入的共用设施设备(如:电梯、水泵、楼道灯等)运行能耗费用,另行按实向乙方分摊。
七、对于电梯系统日常运行、维护保养费用和正常年检费用,由所属业主或物业使用人承担,实际收取标准另见电梯使用补充规定。甲方向乙方预收电梯系统运行所需的费用,由甲方建立专款专用账户进行管理并定期向乙方公布收支情况,资金不足时再向电梯系统所属业主或物业使用人进行筹集。
八、小高层  层以上(含 层)业主或物业使用人生活水费及二次加压电费由物业管理企业代为收取并向相关单位代缴,业主或物业使用人必须于每月10日前向物业管理企业交纳生活用水水费及二次加压电费。乙方违反协议,不按照约定期限缴纳相关费用,甲方可以依照合同约定按日(标准为3‰)计算并收取滞纳金,从到期之日起至实际交纳之日止。
九、车位使用费由车位使用人按下列标准向甲方交纳:
1、室内汽车车位:150-200元/个·月(租赁)
2、室内汽车车位(库):20元/个·月(买断)
3、摩托车:25元/个·月(租赁)
4、电动车:15元/个·月(租赁、不含充电费)
5、助力车:20元/个·月
注:上述车位使用费收取标准最终以柳州市物价部门审批的收费标准执行。
十、甲方受乙方的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用,由当事人自行约定。
十一、甲方向乙方提供的其它服务项目和收费标准,参考《物业管理代办性、特约性专项服务(菜单式)参考收费标准》执行。

第五条  专项维修资金
专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹等待本小区依法成立业主大会后按业主大会对此的决议执行。

第六条 广告牌设置及权益
一、甲方统一布设,但不得有损小区整体观瞻和侵害业主权益;

第七条 其它约定事项
一、
二、

第八条 违约责任
一、甲方违反协议,未达到管理服务质量约定目标的,乙方有权要求甲方采取相应的补救措施,若无法补救给乙方造成损失的,甲方承担相应的法律责任。
二、乙方违反协议,使甲方未达到管理服务质量约定目标的,甲方有权要求乙方采取相应的补救措施,若无法补救给甲方造成损失的,乙方承担相应的法律责任。
三、甲方违反协议,擅自提高收费标准或乱收费的,乙方有权要求甲方清退所收费用,并按日(标准为3‰)支付违约金给乙方。
四、乙方违反协议,不按照约定缴纳物业管理服务费的,甲方可以依照合同约定收取违约金,收取时间从到期之日起至实际交纳之日止。

第九条 为维护公众、业主、使用人的切身利益,在不可预见情况下,如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件,乙方应积极配合甲方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。甲方因采取紧急措施造成乙方财产损失的,双方按有关法律规定处理。

第十条 在本协议履行期间,如遇不可抗力致使本协议无法履行,双方按有关法律规定处理。
第十一条 本协议内空格部位填写的文字与印刷文字具有同等效力。本协议中未规定的事宜,均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
第十二条 本协议中任一条款与现行法律条款
相抵触时,协议中条款自动作废,但不影响其他条款的法律效力。
第十三条 合同约定物业管理服务期限自首位物业买受人签定之日起至小区依法成立业主大会并重新选聘物业管理公司签订物业服务合同生效起,本合同自动终止。
第十四条 本协议在履行中如发生争议,双方可以协商或调解解决,不愿协商、调解或者协商、调解无效的,当事人可按下列第  种方式处理:
1、提交  仲裁委员会仲裁;
2、依法向人民法院起诉。
第十五条 本协议共  页,一式两份,甲乙双方各执一份,具有同等法律效力。
第十六条 本协议自签字之日起生效。
甲方(章):                                                   乙方(章):
____年____月_____日                              ____年____月_____日