集资建房协议

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民共和国土地管理法》的有关规定，农民宅基地，属于农民集体所有，不得出让、转让。而小产权房的土地性质就是属于宅基地，不能够在市场上流通。同时根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易时土地使用权随同房屋所有权同时转让。因此，根据上述法律规定，小产权房虽然具有财产转让行为，但是，并未形成事实上的土地转让行为，并不是包括财产所有权和土地使用权一起转让的完整的房产转让行为。

　　根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。如果土地属于国有性质，由于该土地已经通过向政府缴纳一次性租金即“土地出让金”后得以在市场上流转，因此，土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳。这时候，承租方是土地的临时实际使用人，土地使用权仍归出租方拥有，出租方凭借出租取得了实际收益（租金），土地使用税应由出租方缴纳。但是，如果土地是集体性质，土地使用人通过承租直接向拥有集体土地所有权的集体组织租赁取得实际使用权，根据《财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]56号）文件规定：在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。此时，土地使用税就应该由承租人来缴纳了。由此来看，在建设期间是否征收土地使用税，主要是看是集体土地否在土地使用税开征范围内，集体土地是否用于建设项目（房地产开发）。由于小产权房的土地属于农村宅基地的集体所有性质，并未形成建设用地用于开发房产可在市场上自由流通，因此，不用征收土地使用税。

　　(二)集体土地集资建房的营业税处理

　　《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第五条第（二）的规定，单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为，应视同发生应税行为，缴纳营业税。由于集体土地集资建房行为，形成了自建房屋用于销售的事实（虽然这种情况下土地使用权未随同流转），应当按照营业税自建房用于销售的政策来征收营业税，即对于出售自建建筑物的纳税人，除按建筑物销售收入全额依照“出售建筑物”税目征收营业税外，还应征收一道“建筑安装”营业税。

　　根据《江苏省地方税务局关于在农村集体土地上建房转让征收营业税问题的批复》（苏地税函[2007]176号文）规定，经请示国家税务总局，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》精神，纳税人租用或利用农村集体土地建房销售的行为，虽然未办理土地使用证，未发生土地使用权转让行为，但其销售土地上建筑物的行为符合《营业税税目注释》中销售不动产的解释。因此，对纳税人租用或利用农村集体土地建房销售的行为应按照“销售不动产”税目征收营业税。

　　因此，行政村自己成立的具有经营性质的组织或者房地产企业租用集体土地建房同时向村民和非村民销售的，应按“销售不动产”征收营业税。如果他们只是受村民集体委托成立的一种临时性组织，负责相关的协调工作的，实际是一种受托代建的行为，不应按“销售不动产”征收营业税。但是，对于村民将取得的房屋再转让的，应按“销售不动产”征收营业税。

　　（三）集体土地集资建房不应征收土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，只有转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。所以集体土地集资建房，不征收土地增值税。
 

来源于:中国财税

集资建房协议

甲方：
乙方：

     乙方参加甲方组织集资建房，根据柳州市集资建房政策及甲方集资建房方案，现就集资建房有关事宜达成以下协议：
一． 乙方集资建房地点、房号、面积
（一） 地点
（二） 房号
（三） 建筑面积：    平方米（房屋竣工后按国家规定标准计算实际建筑面积，并以实际建筑面积结算房款）
二． 乙方集资房款金额
三． 集资房交付使用时间：
四． 集资房的结构与装修标准
（一） 集资房的结构：按经市规划局审定的图纸施工。
（二） 集资房的装修标准：
五． 集资房款的缴付：
1． 第一次付款：
    本协议签字生效后，乙方于200    年    月     日前交清第一次付款人民币（大写）    万    仟    佰    拾    元    角    分（￥            元）。
2．第二次付款：
    乙方于200    年    月     日前交清第二次付款人民币（大写）    万    仟    佰    拾    元    角    分（￥            元）。
    3．房款不足部分由乙方在建房进度达到柳州市住房公积金管理中心的要求后，向柳州市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款付给甲方，甲方应协助乙方办理贷款的有关手续。
六． 集资房的验收与交付
七． 房屋交付使用后，乙方必须严格遵守房房屋使用的下述规定：
（一） 乙方入住时的装修，须遵守甲方关于房屋装修的有关规定，未经甲方同意，不得改变房屋结构，不得占用公共设施面积。
（二） 乙方入住后，须遵守甲方的各项管理规定，不得乱搭盖任何建筑，自觉维护公共环境卫生和秩序
八． 甲方负责为乙方办理集资房的《房屋所有权证》，若因甲方的原因导致《房屋所有权证》无法办理，乙方有权要求退房，退房后甲方应代乙方偿还尚欠住房公积金贷款余额及利息，并将房款中乙方支付部分及已还贷款本息部分退还给乙方。若因乙方的原因导致所购集资房的《房屋所有权证》无法办理，乙方须配合甲方办理退房手续，退房后甲方以乙方已付房款（含贷款）偿还乙方尚欠住房公积金贷款余额及利息，剩余部分退还给乙方，已发生的住房公积金贷款利息由乙方承担。
八．集资房的《房屋所有权证》办讫后，乙方同意甲方将《房屋所有权证》交贷款银行，并委托贷款银行办理抵押登记手续，在集资房的《房屋他项权证》办讫后，贷款银行将《房屋所有权证》退还乙方。
九．在集资房《房屋他项权证》未办妥前，若乙方不按《借款合同》履行还款义务，违约三期（含）以上，甲方可收回集资房，乙方须配合甲方办理退房手续，退房后甲方以乙方已付房款（含贷款）偿还乙方尚欠住房公积金贷款余额及利息，剩余部分退还给乙方，已发生的住房公积金贷款利息由乙方承担。
十．其他
（一）
（二）

十一．本协议未尽事宜，按国家及柳州市有关政策法规执行。在本协议履行过程中，如发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成，可向甲方所在地人民法院提起诉讼。。
    十二．本协议经双方签字后生效。本协议一式四份，甲、乙双方各执一份，柳州市住房公积金管理中心、贷款银行各执一份。

甲方：                                乙方：
法定代表人：

          年  月  日                          年  月  日