商品房价格管理暂行办法

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　　上海市商品房价格管理暂行办法

　　2005年08月01日09:01

　　第一章 总 则

　　第一条 为加强商品房价格管理，促进住房商品化，保证住房制度改革的顺利进行，特制定本暂行办法。

　　第二条 凡经上海市工商行政管理局、市房产管理局批准经营商品房的公司，

　　在上海市范围内建设和出售的商品房价格管理均适用本办法。

　　第三条 上海市房产管理局是本市商品房价格管理的主管机关，负责商品房价格管理的业务工作。

　　第四条 商品房价格管理应遵循社会主义商品经济的原则，必须有利于经济体制改革和住房制度改革，有利于商品房的发展和推进住房商品化。有利于促进商品房开发经营公司改善经营管理，降低成本，提高经济效益和社会效益。

　　第五条 必须在加强商品房价格宏观管理的前提下，建立竞争型的价格模式。商品住宅价格按规定价格构成因素，确定最高限价，除对一般收入的住房困难户职工，个人购买商品房的价格由有关部门定价外允许商品房开发经营公司，在最高限价下按质论价，按市场供需自行浮动。非住宅商品房价格放开、随行就市，以搞活房产经营，促进商品房销售市场的形成和发展。

　　第二章 价 格 构 成

　　第六条 商品房价格构成

　　一、商品房开发成本

　　(1)基地开发费：指商品房基地开发中，按国家和本市有关规定支付的征地费、青苗补偿费、生产和生活设施补偿费、菜田建设费、劳动力安置费、养老社员生活补助费、私房补偿费、动迁房屋建设费、临时过渡房屋搭建费、自行过渡补贴费、搬迁障碍费、临时接水、接电、接煤气费、平整场地费等。

　　(2)勘察设计费：指按规定支付的居住区规划费、建筑设计费、地质勘察费及施工执照费等。

　　(3)房屋建筑安装工程费：指按本市规定的建筑工程和设备安装定额及各项费用取费标准，支付的房屋建筑安装及附属设备工程费以及室外围墙化粪池等费用。

　　(4)街坊内的市政公用设施费：指按本市规定的住宅建设市政公用设施配套

　　的费用标准支付的街坊内的供水、供电、通讯、排污、排水、供气、道路、绿化等工程费用。

　　二、商品房利润：出售给个人的一般商品住宅应给予优惠。特殊商品住宅如侨汇房利润，可高于一般商品住宅。非住宅商品房售价随行就市，实行市场调节。

　　三、贷款利息：指商品房开发建设资金，向银行贷款并按银行利率规定支付的

　　利息，多层建筑按一年利率计算;高层建筑按二年利率计算;凡预收购买单位(个人)商品房价款的一律不允许计算贷款利息。

　　四、管理费用：指商品房开发中所支付的各项管理费用。包括开发公司职工工资、工资附加费、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、车辆使用费、低值易耗

　　品购置费、劳动保护费、职工教育费、广告费、合同签证费、公证费、保险费、诉讼费、聘请律师费、股息等。管理费总额控制在开发成本的百分之二以内。

　　五、税金：指工商营业税，城市建设费和教育费附加。

　　六、商品房的附加费：出售给个人的商品住宅免征人防工程费。出售给单位的商品住宅按规定征收人防工程费、住宅建设配套费。征收住宅配套费按沪府发(8

　　7)71《市人民政府关于发布上海市征收住宅建设配套费的暂行规定》以及有关征收人防工程费办法办理。附加费不作为公司的经营收入。凡收取购房单位建筑材料并以国家计划价结算的商品房价格中不允许计议价材料差价。

　　第七条 商品房开发成本中各项费用，必须按规定标准计算。凡由于经营不善

　　或其他原因造成实际成本高于规定计费标准的，其差额只能由企业自行消化。不得按实际成本计价。

　　第八条 商品住宅按销售对象，采取不同的价格构成。

　　1.出售给本市一般收入的职工中住房困难户个人的商品房原则按成本计价。

　　2.出售给单位或收入较高(或有特殊收入)的个人，如个体商业者，侨汇户等，价格构成包含六条规定的全部因素。

　　第九条 商品房建筑税代征收办法按沪税政一(1987)429号文执行，出售给个人的商品住宅免征建筑税。

　　第三章 价格管理权限及监督、检查

　　第十条 非住宅商品房价格在遵守本管理办法的前提下实行。随行就市，房屋出售后由商品房经营开发公司，按季度填表报市房产管理局备案(附表1)。

　　第十一条 商品住宅价格管理，实行宏观控制，在调查测定的基础上，由市房产管理局会同有关部门，按地段因素(目前暂按市府(84)27号文规定计算，待土地使用费开征后，按土地使用费级差计算)。建筑结构类型和设计标准等，定期规定各类住宅的最高限价，在限价内自由浮动并通过报纸公布，实行社会监督和行政监督相结合。最高限价内的价格浮动可由开发经营公司根据房屋质量、朝向、层次、销售对象及供需状况，自行综合确定。各开发经营公司的定价原则和计算标准等，填表报送市房产管理局备案(附表2)。

　　第十二条 商品房最高限价和出售给一般收入职工的个人商品房价格由市房产管理局会同有关部门制订。并报市建设委员会和市物价局审批后执行。

　　第十三条 凡开发经营商品房的公司，每年必须安排一定比例的商品住宅直接出售给本市一般收入的职工缺房户个人。

　　第十四条 市、区、县住宅建设部门有偿转让的地方财政投资建设的住宅以及集资、统建、联建等多余的动迁房源出售价格应纳入商品房价格管理范围。每年由市、区、县住宅建设部门编列项目计划和数量。报市建设委员会审批，经市建委审批后抄送市房产管理局。市、区、县住宅建设部门办理委托房产开发经营公司代售手续，并由受托公司编制当年度商品房出售计划，报市房产管理局，其价格的确定和审批应符合本暂行办法。

　　市、区、县住宅建设部门委托有开发经营商品房资格的公司出售。公司收取百分之零点六(不负责二年包修)至一点一(负责二年包修)的管理费。

　　第十五条 上海市房产管理局对违反本暂行管理办法的单位有权责令其修正。对弄虚作假、违法经营、损害购房者利益、扰乱商品房供应市场和价格政策的各种行为，市房产管理局会同市工商行政管理局查处。

　　第十六条 各商品房开发经营公司，必须严格贯彻执行本暂行管理办法，对违反本暂行管理办法的单位，可按情节分别处以罚款、警告、没收非法所得等处分。屡经教育不改，情节严重的注销商品房开发经营执照。

　　第四章 附 则

　　第十七条 本暂行管理办法不包括各系统单位补贴出售给本系统单位职工的商品住宅，也不包括旧房出售。上述二类房屋，其价格另行规定。

　　第十八条 凡在本暂行管理办法颁布前，已与购房单位或个人签订售(购)房 合同(或协议)，其价格可仍按原合同(或协议)执行。

　　第十九条 本暂行管理办法由上海市房产管理局负责解释。

　　第二十条 本暂行管理办法自市建委批准之日起施行。与本暂行管理办法相悖的有关文件和规定即行废止。