物业管理服务工作报告

以下是为您推荐的《物业管理服务工作报告》，希望能对您的工作、学习、生活有帮助，欢迎阅读参考！

物业管理服务工作报告第1篇

同志们：

xxx年，在中心党委和中心的正确领导和大力支持下，我们玉山物业管理公司广大干部职工坚持以“三个代表”的重要思想为指导，认真学习贯彻十六大和十六届三中全会精神，以开拓更大的生存发展空间为目标，解放思想、热情服务、真抓实干、勇于创新，按照社区全年的工作部署和要求， 围绕创新抓管理，圆满完成了中心布置的各项工作任务，使公司的整体工作上了一个大台阶。今天，我们在这里召开总结表彰大会，其中心议题是：总结公司xxxx年的工作，明确2004年的奋斗目标和主要任务，动员广大职工同心协力，顽强拼搏，进一步开创公司管理服务工作的新局面。下面，我将从四个方面做工作报告。

一、xxxx年主要工作成绩

1、440维修服务继续保持领先水平。一年来，综合维修队和办公物业管理队加班加点共完成各类维修任务33000余项，维修服务及时率为100%，服务满意率为99%。全年对15座箱式变、12座配电室、462个水阀池、283个地面箱进行了经常性的检修维护，并对152户室内雨污排进行了改造，确保了小区设施的完好和功能的正常发挥。

2、小区环境面貌发生了根本改变。为进一步改善老区居民的生活环境质量，我们多方争取资金，调整了小区绿化布局，新增绿化面积8000平方米，清洗粉刷了楼宇外墙18145平方米；为小区111栋楼房加装了彩钢屋顶，对小区86222平方米的楼道进行了重新刮瓷，并改造了小区的文化广场，新建了小区围墙和大门，实现了小区封闭，我们还改造了3个小区公厕和18个垃圾台，所有小区均实现了垃圾袋装化管理；为解决楼体外墙油污问题，我们制作了1228个窗外集油盒，收到了良好的效果。

3、环卫绿化工作成绩显著。为了使环境卫生得到有效的维护，公司环卫绿化队和各物业站在加大日常清扫、保洁力度的同时，一方面在小区内集中开展“生活垃圾定时定点投放管理周”活动，另一方面加大投入，全年共种植苗木71060棵，整理绿地6613平方米。环卫绿化队还实行了区片监管人等制度，都比较有效地提高了小区的环境卫生质量。公司xxxx年被推荐为“管理局造林绿化先进单位”和“社区卫生红旗单位”。

4、综合治理工作保持了稳中有升。一年来，工作在综治战线上的同志们恪尽职守，加班加点，昼巡夜伏，先后接处警217次，夜间蹲点365次，期间共抓获犯罪嫌疑人员10余名。面对严峻的治安形势，各物业站和家委会加大对治保员和门卫的管理，深入推行封闭式管理，积极争创无案件小区，较好地发挥了他们作为小区治安工作辅助力量的作用，促进了综治工作上水平。如雅苑物业站充分发挥小区相对较为封闭的优势，依然毫不松懈地加大防范力度，取得了在各区中发案率最低的好成绩。在打防过程中，我们不断加强群防群治的宣传动员，使居民的自我防范意识也不断增强，今年，我们为181个单元安装了楼宇防盗门，所属的14个小区均实现了封闭管理，全年小区发案率降到了0.9‰。

5、基层建设工作再创新高。去年以来，我们以“达标、创优、争强、夺牌”活动为契机，结合“学习型组织”的创建工作，扎扎实实的狠抓了基层建设工作，取得了较好的成绩，实现了全面丰收。在公司9个基层单位中，雅苑物业站跻身于管理局“十佳示范队”的行列，综合维修队被推荐为管理局“名牌基层队”，治保队和办公物业管理队被推荐为管理局“行业一强”，在社区评出的“五面红旗”中，我们勇夺了3面，今年公司还被评为社区基层建设先进三级单位，同时被推荐为管理局基层建设先进单位。

6、思想政治工作得到了进一步加强。社区内部机构整合以后，公司的各级党组织始终围绕公司的中心工作和维护大局的稳定，开展了形式多样的形势任务教育，狠抓了基层党组织的建设，将思想政治工作贯穿到了公司的各项工作中，统一了思想，保持了队伍的稳定，实现了公司整合以后“队伍不散、思想不乱、服务质量不降”；xxxx年，公司有5项成果分别被社区评选为“思想政治工作”创新成果一等奖、三等奖和优秀奖，公司被评为社区“思想政治工作先进单位”。

7、开拓外部市场取得了新的突破。xxxx年，我们凭借着良好的市场信誉和品牌形象，在激烈的市场竞争中抢占先机，多渠道的拓展了服务项目，提升了队伍外闯市场的能力，为公司未来的生存与发展奠定了坚实的基础。目前我们已成功地接管了胜利日报社、东营区政府、辛店街道办事处、东营区检察院、建设银行、计算中心、油城广场等一批高标准的非住宅物业，创造了150多万元的外部市场收入。2003年底，我们还主动瞄准省内市场，实施“走出去”战略，先后组织人员对济南、XX等地的物业管理市场进行了前期调研和考察，为公司今后进一步抢占省内市场提供了极具价值的参考。

8、成本费用得到了有效控制。

xxxx年，通过公司内部模拟市场机制的有效运作，逐步理顺了甲乙方关系，建立了一整套科学的、规范的成本管理机制和费用承包奖罚机制，使各基层单位的成本意识有了进一步增强，公司全年成本节约？万元。

9、家政服务领域进一步拓宽。xxxx年，我们坚持“既便民、利民又实现自身发展”的工作方针，在重点做好日常管理服务的同时，进一步拓宽家政服务领域，各物业站通过楼道内的“心连心信息板”和实行“首问负责制”等措施，方便了居民的生活，增进了与居民的沟通；舒苑物业站开展了“阳光亲情服务”活动，建立了65岁以上老人和病残等特殊家庭档案，增设了为行动不便的老人上门送电、输电、代买粮油、生活用品以及清洁室内卫生、中介服务等服务项目，受到了好评；家政服务中心积极调整发展方向，在提供送报、送奶等服务的基础上，努力向房屋修缮、门头装饰、室内装修等专业服务领域延伸，主动承揽业务，取得了100万元的市场创收，实现了由便民利民向便民创收的转变。

10、小区文化活动异彩纷呈。去年以来，我们积极响应上级的号召，狠抓了小区的文化阵地建设。筹办了“庆七一”、“九九重阳节”等较大规模的消夏晚会和群众性文化活动，举办了3场电影周活动，成立了老年艺术团等群众团体，定期开展文化活动；我们在雅苑小区建立了油田第一家社区图书馆和青少年“阳光网校”，组织了？？？启动仪式，开展了“学习型小区”、“学习型家庭”的创建活动，推动了小区文化建设的健康发展。

二、xxxx年的主要工作措施

回顾xxxx年的工作，主要采取了以下几个方面的措施：

（一）强化内部管理，完善运行机制，进一步提高管理水平

xxxx年，我们将工作的重点放在了加强队伍的内部管理上，制定了各类服务标准，完善了考核运行机制，使公司的各项管理工作实现了高效有序的运行。在服务标准的制定上，我们依据ISO9001体系的要求，分别制定了对基层单位的考核及服务标准，基层单位也针对公司的整体服务标准制定出了本单位操作性强的内部量化服务细则，公司领导通过定期对管理工作的运行状态进行绩效评估，使公司上下的管理形成了一个有效地闭环，确保了各项标准的切合实际及考核的真实有效。在运行机制方面，逐步建立并完善了内部模拟市场运行机制，明确了各单位之间的甲乙方关系，以物业站为甲方、专业队为乙方签订承包合同，让专业队到接受服务的物业站去挣取服务成本，通过一年的运作，增强了各单位的竞争意识、服务意识和成本意识。在监督考核机制方面，我们在建立健全“三级”检查考核机制的基础上，把每周物业部的自查与社区的周考核、双月考核相结合，把日常考核与集中考核相结合，对小区的治安、环卫绿化以及维修等工作进行全面检查考核，发现问题及时处理，真正做到了“罚不心软，奖不心疼”。成绩出在平时，出在严格的管理之中，在去年中心的四次双月考核中，我们取得了3次第一，1次第二的好成绩。

（二）加大创新力度，狠抓基层建设，进一步提高服务水平

创新是一个企业实现快速发展的动力源泉。一年来，为进一步加快公司的市场化步伐，满足参与市场竞争的需要，我们以创新为主题，积极开展了管理创新实践活动，打牢了基层建设的根基，逐步形成了自己的品牌特色，进一步提高了服务水平。

在440维修服务方面，我们组建了“彩虹服务队”，形成了独具特色的“彩虹315”管理模式，在同行业率先开展了以预防为核心的“主动式”维修服务，引进了“首席维修工制”，开展了“岗位明星”等评比，激发了职工劳动积极性。在治安工作方面我们全面推行了“准军事化管理”，采取了“点线连接法”、“固定岗与流动岗相结合的夜间蹲点法”、“电子巡更法”、“灯帽巡逻法”的四种治安巡逻法，设立了24小时报警值班室，扩大了小区治安的覆盖面，增强了快速处警能力，有效地降低了小区的发案率。在物业管理工作中，我们不断深化GIN绿色物业管理模式并实行了“区块值守法”，赋予了职工充分的管理权，变执行者为管理着，提高了职工主动参与管理的积极性，同时有效地解决了点多、面广、线长、管理不便的问题，做到了事事有人抓，件件有落实；在思想政治工作领域我们探索出了一条“思想政治工作同企业管理相结合、同激励政策相结合、同解决实际问题相结合、同创新企业文化相结合”的新路子，从而使思想政治工作不断焕发出新的活力，保证和推动了各项工作的顺利进行。管理水平的不断提高，促进了服务不断上水平，并得到了比较广泛的赞誉。

（三）构筑企业文化，加强小区文明建设，进一步丰富小区的文化内涵

一是加强了公司的企业文化建设。我们以“企业文化建设年”活动为契机，在企业文化建设上进行了有益的探索与实践，精心提炼概括出了“挑战平凡、无限创新”的团队精神和“用心发现、诚心服务、无微不至、尽善尽美”的服务理念，各基层单位也总结形成了符合自身实际的团队文化，激发了广大员工的创新精神，构筑了较为完整的玉山文化体系。

二是依靠企业文化，加强了小区的文明建设。xxxx年，我们依靠企业文化的影响力，以深化“GIN”绿色物管为核心，从环境、服务、文化三个方面构筑了最佳的人居环境，变物化管理为人文关怀，进一步加强了小区的文明建设。我们通过建立“首问负责制”、“居民访谈日”等制度和异彩纷呈的黑板报、宣传栏，有效地促进了居民与社区之间的沟通与交流。我们还组织了戏曲票友队、书法艺术协会、腰鼓秧歌队、老年合唱团等群众团体，在小区内进行各种文化娱乐活动，丰富了小区居民的文化生活，形成了全员参与、携手共建美好家园的良好局面。公司各小区居民的文明居住意识已明显增强，基本实现了由指导性要求向自主性行为的转变。在xxxx年开展的文明楼、单元、家庭的评选活动中，共涌现出了？个文明楼栋、？个文明单元和?个文明家庭。目前，公司已拥有国家级示范住宅小区1个，省级优秀小区2个。

回顾xxxx年,社区机构整合、内部分配制度改革、费用补贴大幅压减等一些社区改革的热点、难点问题比较多，使我们在生产经营和管理服务中遇到了许多困难，但是我们始终发扬了不屈不挠、敢为人先的创新精神，始终保持了队伍的思想稳定。在大家一年来的共同努力和顽强拼搏下，最终夺取了各项工作的全面胜利，xxxx年公司被授予中心“文明建设先进单位”、“思想政治工作先进单位”、“安全生产优胜单位”、“宣传工作先进单位”、“计生工作红旗单位”、“工会工作先进单位”等荣誉称号，公司党委被评为管理局“先进基层党组织”、“基层建设先进单位”、“文明建设先进单位”、“社会治安综合治理模范单位”，今年公司还被山东省评为“职工职业道德先进单位”。以上这些成绩是中心党委和中心正确领导的结果，也是公司上下团结奋斗的结果。在此，我代表公司党委和公司向中心领导、向公司全体员工表示崇高的敬意和衷心的感谢！

三、xxxx年面临的形势与困难

在总结成绩的同时，我们必须要清醒的看到摆在我们面前的严峻形势、矛盾和问题，一是从油田改革发展的全局看，去年底管理局召开的党委全委扩大会议明确指出：今后3-5年,管理局将通过改制分流和移交办社会职能分流职工2.5万人以上,其中xxxx年分流职工5000人以上。同时管理局在五届二次职代会上也提出了实现“三大目标”的基本构想。社区二届二次职代会确立了努力实现“一个目标”，做到“两个率先”，达到“三个进一步显著提高”，力争实现“八个方面的新突破”的整体工作思路，为我们的改革与发展树立了旗帜、铺就了道路。作为正处于转轨期的油田社区物业管理，将要通过企业化经营、社会化服务、市场化运作，逐步实现社区物业与市场物业的接轨，并最终走向品牌化、规模化、集约化、规范化的经营发展之路。所有这些，都将意味着靠补贴求生存的时代将一去不复返，靠市场谋发展的局面已经摆在了我们的面前。二是从公司管理运作的实际看，随着油田改革所带来的严峻形势不断显现，一些阻碍运行结构调整，导致运营成本过高、改革措施不畅的深层次矛盾和问题也逐步暴露出来。首先是经营观念转变较慢，在服务理念和经营理念之间还存在矛盾。近年来，公司虽然通过内部模拟市场的运作，积累了一些参与市场竞争的经验，但是人员和队伍在经营观念的转变上还明显较慢，尤其是只注重提供优质的服务，没有真正的将服务作为一种产品进行经营；其次是运行体制不尽合理，在服务意识、水平和业主的要求之间还存在矛盾。由于受旧的管理理念和运行体制的长期影响，我们还没有把自已的位置摆正，与居民之间至今仍存在管理者和被管理者的错误认识，虽然也讲服务，但服务意识还没有完全到位，服务水平还不能与居民的要求同步提高；第三是利益分配机制不活，在利益调节和激励机制建立之间还存在矛盾。当前实施的内部分配制度改革等措施虽然打破了旧的分配体制，但是与真正的市场价位之间还存在着较大的差距，利益的调节作用不够明显，难以建立真正意义上的“能者上、庸者下”的激励机制；四是人工成本过高，在补贴费用急剧压缩和开发外部市场之间还存在矛盾。xxxx年管理局对社区总体费用较往年压缩了47％，同时受体制等客观因素的影响，人工成本居高不下，使公司在一些小规模市场的开发上出现了入不敷出的现象。面对这些矛盾和问题，我们应用创新的思维、发展的眼光去冷静的面对和思考问题，用改革的精神在不断的实践中加以解决。

四、xxxx年基本思路

xxxx年是全面迎接挑战的一年，对于公司的生存与发展具有极为现实的重要意义。随着管理局“主辅分离，改制分流”政策的出台与实施，我们玉山物业公司根据上级精神，结合公司实际，基本确立了xxxx年公司整体工作的基本思路：以党的十六届三中全会精神为指针，全面贯彻学习管理局党委扩大会议和五届二次职代会精神，以全面提高服务质量和抢占外部市场为工作重心，确立一个主题，加强两个建设，坚持三化原则，抓好四项工作，推进各项工作进一步向标准化、规范化、科学化方向迈进，努力开创物业管理服务工作的新局面。

工作目标：①积极实施“承诺服务”和“诚信服务”建设，使居民的满意率继续保持高水平；②在日常物业管理工作中加大精细管理力度，严格考核标准，使双月考核成绩始终保持领先。③继续使基层建设处于领先地位，在保持1个“十佳示范队”、1个“名牌基层队”、2个“行业一强”的基础上，力争再建设1个社区“优秀基层队”和2个管理局“优秀基层队”；④加强社会治安综合治理工作，将小区的发案率控制在1‰以下；⑤加快外拓步伐，外部市场收入力争实现200万元；⑥严格控制成本支出，确保全年成本不超；

2004年我们要找准工作重心，强化组织落实，按照公司基本思路的要求，全面实现上述目标任务的完成。

（一）确立一个主题

精细管理是社会分工的精细化以及服务质量的精细化对现代管理的必然要求。xxxx年，我们通过严格的管理、规范的服务，在精细管理上狠抓了落实，并进一步的将“精、细、美”的服务理念始终贯穿于各项服务工作中，收到了一定的效果。但是，我们也应该意识到，精细管理并不是一种实现企业发展的短期行为，而是始终体现于具体工作中，并始终贯穿于各个服务环节的一项长期任务，是加强基础管理、培育核心竞争力、确保企业健康发展的关键。今年我们将按照中心的总体要求，以精细管理为主题，将xxxx年确立为公司的“精细管理深化年”，从今年开始我们要把走有自身特色的精细化管理之路作为今后的一项长期任务来抓。一是要始终坚持先进的管理理念，从细节入手，做到计划准确，措施细致，布置周密，检查及时，改进到位，各项工作规范化、程序化、标准化、制度化。二是要把精细管理的理念全面贯穿到各项管理服务之中，以市场为中心，加强生产要素管理，改革组织机构模式，创新管理服务思路，稳定优化服务细节，确保管理、服务、质量和效益实现整体协调和质的飞跃；实施稳健的成本管理措施，加大成本控制力度，拓宽节支增收渠道，把管理与服务成本控制在同行业最优水平之内；实施积极的“走出去”战略，把握住目前的最佳市场机遇期，最大限度的提供最优质的服务，抢占外部市场，拓展盈利空间；加强人力资源管理，提高员工素质，建立合理的激励约束机制，强化人力资源的合理配置，加快人员结构的调整和优化，搭建员工充分施展个人才华的平台。三是推动管理创新、服务创新和科技创新，提高劳动效率，实行扁平化管理，适时优化整合管理职能和业务流程，实现管理信息化、服务人性化，由静态管理向动态管理转变，由职能管理向流程管理转变。在日常的管理服务过程中，要求每一个步骤都要精心，每一个环节都要精细，每一项工作都是精品，精心是态度，精细是过程，精品是成绩。我们进一步的深化精细管理，其目的就是要把大家平时看似简单、很容易的事情用心、精心的做好，精，就是精益求精；细，就是细致入微，有了精益求精的态度，细致入微的过程，我相信就没有做不好的工作。

（二）加强两个建设

一是大力加强品牌化建设。品牌是企业的灵魂，大力加强物业管理品牌化建设，走品牌化发展道路，不仅是物业管理企业发展的需要，也是物业管理行业必然的选择和最终的结果。近几年来，管理局对社区的费用补贴逐渐压缩，xxxx年实现零补贴和物业企业实现改制分流的严峻形势已经不可避免的摆在了我们面前，再想走坐享其成的老路是不现实的，仍然存在临时抱佛脚的思想也是行不通的。因此，准确的选择市场定位，明确公司发展的目标，是公司抢占市场及可持续发展的重要策略环节。从目前的行业定位来看，物业管理企业是微利行业，必须通过扩大管理规模来创造效益，但是规模效益需要良好的品牌做支撑，所以大力实施品牌化发展战略是我们今后的必由之路。首先要进一步突出品牌优势，结合我们已经形成特色的个性化服务和管理模式，在现有基础上大胆创新，不断实践，努力锻造出一流的队伍、一流的管理和一流的服务，使玉山的品牌树的更牢、叫的更响。其次要进一步树立员工的品牌意识，不断加强“承诺服务”和“诚信服务”建设，将先进的管理理念和超前的服务意识潜移默化的渗透到公司每一名员工的身上，使品牌的价值充分体现于管理服务的每一个细节之中。第三要进一步加强公司的企业文化建设，积极巩固公司的品牌形象，目前我们在企业文化建设上还处于初级阶段，还没有将公司的企业文化真正的形成一种精神、一种思想，从现在开始我们要在全公司积极营造良性的文化氛围，通过建立完善的CIS视觉识别系统和努力加强小区精神文化实践，使公司的品牌更加具有吸引力。第四要进一步加大品牌的宣传力度，通过各种渠道，使员工处处感受到品牌的影响，增强队伍的凝聚力，使居民进一步增强对公司品牌的认同感。

二是大力加强人才素质建设。物业管理说到底是为业主提供各项满意的服务，而这一切都要取决于服务者素质的高低和能力的发挥，也取决于人力资源是否科学、有效运用。因此搞好人力资源管理、加强人才素质建设是抓好其他各项管理的基础，也是确保企业长盛不衰的关键。“得人才者得天下”。首先，要锤炼一支德才兼备的干部队伍，通过加大对基层干部的培训力度，建立健全公司培训考核体系，调整优化人员结构，把政治强、业务精、懂经营、善管理的优秀人才选拔到管理岗位上。同时要改变以往简单呆板的传统教育培训模式，积极探索推行新型的培训方式，加强符合市场化的经营理念和先进管理模式的培训，不断适应公司市场化运作的要求。其次要加强员工的道德素质建设。物业管理服务要求员工的道德素质要高于专业素质，所以我们在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重员工道德素质的培训，通过加强对员工的服务观念引导和形势任务教育等措施，培养员工的沟通和协作能力，进一步提升队伍的管理服务水平。第三，要培育员工的主人翁意识，增强团队的凝聚力。在日常的管理与服务过程中，充分融入人本管理理念，使管理者不再把员工作为管理的对象，真正从心底尊重员工，赋予每一个员工充分的发挥空间，突出员工的主人翁作用，达到个人与公司共同发展的目标。

（三）坚持三化原则

一是坚持程序标准化的原则。xxxx年，我们将原玉山和胜苑的ISO9001质量管理体系相关文件进行了重新揉和，使体系得到了进一步完善，通过一年的实施，建立起了较为完善、规范的管理程序，制定了工作目标，做到了工作有计划、实施有内容、检查有时效、处理有结果，对各项工作的事前、事中、事后实行了严格的管理和控制，并取得了一定的成效。但是应该意识到，要真正的将体系标准始终贯穿于管理与服务工作的各个环节中，我们做得还不够，还需要我们进一步的深化体系，细化标准，加大日常的检查考核力度，通过实施全员全过程的监督考核机制，在标准要求的落实上下功夫，使体系步入良性的运行轨道，确保各项工作程序的标准化，真正发挥其应有的作用。

二是坚持服务规范化的原则。市场的竞争就是产品的竞争，随着物管行业的日趋成熟完善,许多物业管理企业都在下大力气抓管理,这样一来,各物业管理企业在具体实务管理和日常服务上的差距将会越来越小，这就意味着,谁的管理和服务最有特色最具规范,谁就能脱颖而出,分得市场这块“蛋糕”。因此我们必须进一步增强对服务规范化的改造，努力将每一项工作程序都按照规范化的要求，编制成具体的操作手册，将服务过程中的每一个动作，每一个微笑，每一句话都规范化，让业主在享受服务中体验到规范，从而逐渐培养业主对我们的信任度和忠诚度；同时，我们要将增强员工的质量意识作为突破口和切入点，不断加大培训考核力度，将各种服务规范细化到每一个具体工作细节中，靠过硬的服务质量产生出“未见其人，先闻其声”的品牌效应，使规范高效的服务真正成为市场竞争制胜的关键筹码。

三是坚持机制运行科学化的原则。一套科学有效的机制是企业的“筋骨”，是企业实现快速发展的基础保障。今年，我们要在继续深化公司内部模拟市场运作的基础上，进一步完善公司内部的考核监督机制、用人机制和利益分配机制，重点突出各单位、各部门的职能作用，通过营造积极的竞争氛围，增强员工队伍的责任意识；同时我们要设置较为科学、合理的运行机构，严格执行“三岗制”动态管理办法，通过对人员的优化组合，充分挖掘人力资源的潜能，进一步提高劳动效率和管理效率，增强员工队伍的风险意识；在利益分配机制上，我们将彻底打破“大锅饭”的现象，结合岗效薪点工资制度的实施，严格把握分配尺度，对为公司发展作出贡献的人或单位要进行适度的资金倾斜，坚决做到“干和不干的不一样，多干和少干的不一样，会干和不会干的不一样”，通过落实考核监督机制和建立健全激励机制，不断提高队伍的整体效能，逐步实现基层负责人的管理系统化、服务专业化。

（四）抓好四项工作

一是抓好队伍的基础建设。抓好基础建设是各项工作顺利开展的关键，也是一项长期的任务，必须树立长期抓、抓长远的思想。在政策导向上，我们要把搞好基础建设、实现强基固本作为着眼点和着力点，鼓励基层围绕企业改革发展大胆实践、勇于探索；要尊重基层的创造，注重深入基层帮助总结经验教训，积极推动基层实现创新性发展。今年我们要遵循“同步规划，同步推进”的建设方针，在队伍管理手段的创新上和市场竞争能力的提高上狠下功夫，扎扎实实地做好生产经营、改革管理、党的建设和基层建设等各项工作，努力打牢队伍的根基，以实现队伍整体竞争力的稳步提升。

二是加大成本控制力度。xxxx年补贴费用的大幅压减和2005年的“零补贴”，为我们的成本管理工作提出了更高的要求，如何从成本中求效益已成为我们目前应该深思的一个问题。今年，我们要依据去年各单位实际发生的生产成本费用，科学合理地测算出今年各单位的成本费用指标，将成本构成的每个要素，横向承包到有关部门，纵向层层分解到基层队、班组及个人，形成人人肩上有指标、点点滴滴降成本的倒逼机制，建立全员、全过程、全方位降本增效的管理网络，公司检查考核工作小组要定期对各单位的费用支出情况进行检查，帮助分析节超原因和制定费用计划，确保各单位的费用支出控制在规定指标之内。年终，公司将对各单位费用发生情况统计分析，严格按规定落实节奖超罚。

三是健全队伍的绩效考核机制。随着市场竞争的日趋激烈，作为绩效管理理论重要环节的绩效考核已越来越被一些企业所借鉴和运用，已充分显示出了它的重要性和时代性。对于物业管理企业来说，我们所提供的无形产品质量的好坏更多的取决于人的因素，而适当的绩效考核将是充分调动员工积极性、确保公司整体目标达成的重要手段。因此，我们将建立健全符合各单位实际的绩效考核机制，建立一套具有人性化、灵活性、操作性强和能够充分调动职工积极性的绩效考核办法，切实把岗效薪点工作与职工的绩效考核有机的结合起来，坚持人是企业实现发展的根本，努力在调动人的一切积极因素上下功夫，不断提高员工个人的业绩能力，以全面提升公司的整体绩效水平。

四是抓好队伍的思想政治工作。xxxx年，各基层党支部要结合中心党建会与政工会的会议精神，组织职工认真贯彻学习，同时要大力开展政治理论教育和形势任务教育，严格“三会一课”制度，努力解决好党支部对思想政治工作的认识问题，加强以“服务职工，服务居民”教育为主的思想政治工作，并要深入开展党员目标管理和党员责任区活动，要一手抓职工观念的转变，一手抓积极性的调动，将虚功做实，实功做细，让每一个员工认识到不改革、固步自封，只有死路一条，从而增强全体员工的危机感、紧迫感和压力感，增强干部职工参与市场竞争的意识，使思想政治工作的方法和手段逐步实现由原来的“声势型”向“实效型”转变，由“指令型”向“执行型”转变。

同志们，xxx年是我们欢欣鼓舞、值得骄傲的一年，但是成绩只能代表过去，进入xxxx年，摆在我们面前的将是一条充满坎坷与机遇的发展道路，经验会使我们站的更稳，创新会使我们走得更快。面对困难和挑战，让我们团结一心，迈开解放思想的步伐，走稳干事创业的道路，共同为开创公司物业管理服务工作的新局面而努力奋斗！

物业管理服务工作报告第2篇

为进一步规范我县物业管理企业的经营行为，提高物业管理行业服务水平，我局自5月11开始开展全县物业管理工作专项检查活动，经第一阶段的自查自纠及第二阶段的专项检查工作，活动取得了初步成效。现将基本情况总结如下：

一、检查情况

（一）企业资质、人员配备和劳动合同签订情况

我县共有物业管理企业16家，其中二级资质企业2家、三级资质企业和暂定资质企业14家，从业人员共200余人。所有物业企业的专业技术人员和管理人员均按标准配备到位，并签订了劳动合同。

（二）物业管理区域公示情况

各物业管理企业都按照要求公示了报修电话、项目投诉电话、企业投诉电话、物业管理行政主管部门投诉电话。并公示了办事程序、收费项目、收费标准等业主最为关注的事项，让业主心中有一本明细帐。

（三）物业管理收费情况

各物业管理企业的收费都做到了规范、公开、透明，收取的物业管理费用都经过了物价部门批准，没有擅自提高物业服务收费标准等违规收费行为。

（四）物业区域服务质量情况

检查中，大部分物业管理企业都能按照物业服务合同条文，在安保、保洁、绿化、维修服务等方面，坚持高标准、严要求，尽量为业主提供优质高效服务。

（五）物业管理用房情况

各物业管理企业所管辖的新建住宅小区都按要求配备了物业办公用房。

（六）宣传及公益活动情况

各物业管理企业能充分发挥自身作用，广泛深入地开展社区志愿服务活动，提升社区管理服务水平，提高居民文明素质和幸福指数。截止目前，已成立了贵源小区、宏达小区、和鑫华庭、金地天城等10来个志愿者服务工作站。志愿服务站充分发挥职能作用，设立了专门的办公室，制定了志愿服务制度，悬挂了统一标识，并做到了日常专人值守，每月开展一次志愿服务活动，为社区居民提供了环境卫生、健康保健、法律援助等多方面的便民服务，较好地实现了文明创建成果共建共享，树立了物业企业的良好形象。

二、存在问题

检查中，也发现了一些不足和问题，主要有：

（一）部分物业管理企业对自身认识不明确，定位不准，过分重视经济效益，以盈利为目的，提供的服务不到位，部分存在质价不符现象。

（二）物业管理体制和运行机制存在缺陷。我县物业管理企业组建较晚，从业人员数量偏少，素质参差不齐，力量明显不足，企业内部的管理监督机制和竞争激励机制尚不完善，社会监督和公开承诺等制度尚不健全，企业自身建设亟需加强。

三、改进措施

下一步，应从以下几个方面加强对物业管理企业的宏观管理：

（一）建立市场化、专业化、企业化和社会化的新型物业管理体制，实行物业管理招投标，给企业压力，促使企业练好内功，提高素质，强化管理，改善服务，形成优胜劣汰的竞争机制。

（二）建立物业管理前期管理制度，要求房地产开发企业在办理商品房预售许可证时，向物业管理部门申报《预售商品房物业管理审核表》，并提交物业管理计划。购房者在签订商品房买卖合同时，签订《物业管理委托合同》。在商品房综合验收时，开发企业按规定提交物业管理用房，并提交物业管理或自治管理的相关方案，杜绝物业管理滞后现象。

（三）加大宣传及公益活动的开展力度，进一步扩大志愿者服务工作站的覆盖面，更好地发挥出物业管理企业在社区管理中的积极作用，切实提升企业在广大业主心目中的形象。

物业管理服务工作报告第3篇

一、基本情况

我市物业服务工作从2000年左右开始起步，经过十多年的摸索，从无到有，从小到大，呈现出良好的发展势头，物业服务的整体水平有了较大提高，对优化人居环境，提升城市形象，保障人们安居乐业，维护社会稳定起到了重要的作用。

二、工作开展情况

一是加强了制度建设。根据国家和省、荆门市的有关规定，结合我市实际，先后制定出台了《关于加强住宅小区物业管理的实施意见》、《关于贯彻落实<住宅专项维修资金管理办法>的通知》、《关于进一步规范前期物业服务招标投标工作的通知》等制度。通过具体制度的建立和落实，基本保障了物业服务工作的顺利开展。

二是推行了“菜单式”物业收费服务模式。重新制定了《住宅小区前期物业服务等级标准》，将物业服务内容划分3个等级、5个小项，进一步细化服务内容、量化服务标准，让业主明明白白交费，企业清清楚楚服务，基本做到了业主期望的“质价相符”。

三是积极开展了物业政策法规宣传培训工作。通过报刊、专栏等传统媒体和微信群、视频等新媒体，采取多种形式向广大业主和社会各界宣传物业知识，着力增强业主对物业服务的参与意识，努力赢得社会方方面面对物业服务工作的理解和支持。通过集中培训、集体研学，多措并举，提升从业人员的思想素质，提高从业人员的服务能力。

三、当前存在的主要问题

（一）物业服务整体水平不高。我市现有一部分物业服务企业是建设单位的附属企业，仅对自已开发的项目小区提供服务，市场化程度不高。前期物业建管不分，没有形成良好的制约与监管体制，企业缺乏危机意识，缺乏创新能力。在现有的物业服务企业中，普遍存在从业人员年龄偏大、素质不高，企业管理不规范、服务不到位等问题，物业服务简单粗放，仅限于清扫卫生、秩序维护、绿化养护等低标准、低水平的基础性服务，难以满足业主多样化的需求，无法提供更多增值服务，而且有的物业服务企业没有签定物业服务合同，没有得到业主的认可，造成业主、物业服务企业、建设单位之间互不信任，矛盾时有发生。

（二）物业服务消费观念滞后。部分业主对物业政策法规、物业服务企业、业主委员会、业主的权利和义务及相互间的关系缺乏了解，对物业服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，只顾个人利益，无视公共利益，对物业服务企业的工作不仅不主动支持、配合，反而煽动对抗。少数业主有偿服务的观念淡薄，“花钱买服务”的意识还未形成。老旧小区的业主思想仍然停留在住福利房的时代，拒交物业服务费的现象普遍存在。目前，全县住宅小区物业服务费平均收缴费率为65%，个别企业甚至才只有30%。过低的收缴率，致使部分物业企业入不敷出，只能靠减少服务、降低标准来维持正常运转，造成管理服务能力低下的恶性循环。

（三）老旧小区物业服务管理难度大。我市老旧住宅小区由于建设年代较久远，物业服务基础条件差，物业服务企业不愿介入，即使介入也因条件限制不能正常开展工作而退出，加之老旧小区的业主绝大多数属工薪阶层或社会低收入群体，我市目前也暂未对这部分住房征收专项维修资金，导致维修、更新和改造的费用无人承担，造成房屋和小区内设施设备年久失修、道路坑洼不平、卫生和治安环境差，业主极为不满，反映非常强烈。

（四）开发建设前期遗留问题较多。由于规划验收不严格，建设单位为追求经济利润最大化而不管不顾后续的物业服务，大部分住宅小区建成后遗留问题较多。比较突出的有建设单位擅自更改规划设计，如将地面停车位改为公共绿化带；

违法占用消防通道；

不履行房屋保修责任；

私自占有使用小区共用部位等问题，均为今后实施物业服务埋下许多隐患。还有部分小区内无物业服务用房，只有门房、无绿化用地、无摩托车停车棚、监控安防设施设备技术落后、数量不足、使用寿命短。老旧小区公共配套设施更是严重不足，引发了许多矛盾和纠纷。

（五）业主大会、业主委员会组建难，发挥作用更难。由于业主对物业服务参与意识不强，缺乏能胜任的组织者，业主委员会的办公场所、经费、人员薪酬等得不到落实，社区居委会的日常监督作用发挥不到位，导致我市大部分住宅小区业主大会、业主委员会成立、选举难困难重重。目前，在个实施物业服务的住宅小区中，成立业主委员会的只有20个，业主的合法权益无法得到有效保障，小区物业服务的难度很大。同时，由于业主委员会维权意识不强，运行中缺乏必要的监督机制，致使业主委员会难以发挥监督和协调作用，已成立的业主委员会中，大部分名存实亡。

（六）物业服务监管体制不够完善。物业服务属多头管理，参与部门较多，但我市目前物业服务关系尚未理顺，建设单位、物业服务企业、业主以及相关行政主管部门之间相互依赖，物业服务的责任主体缺位，基层政府组织的综合协调作用并未充分发挥，工作合力没有形成。物业服务监管机制尚不健全，行业监管部门之间缺乏有效沟通，行政监管力度不大，导致基层政府、行政主管部门、物业服务企业和业主之间职能与责任、权利与义务、管理与服务“三不清”。最突出表现在部门执法进小区方面。

四、意见和建议

（一）进一步完善规章制度，规范管理服务

建议荆门市政府结合全市近年来的物业服务工作实际，尽快出台关于加强住宅小区物业管理的意见办法，并将车辆管理纳入小区物业服务之中。建立健全行之有效的目标考核责任制和监督体系，严格物业服务市场准入与退出制度。完善竞争机制，鼓励和支持有实力的物业服务企业做大做强，增强行业的危机意识，提高行业整体水平。物业服务企业要与业主签订物业服务协议，明确双方的权利和义务，增强信息公示力度。住建、城管、规划、公安、物价等行政主管部门要加大对物业服务质量等相关情况实行动态管理力度，要对管理水平低、服务质量差、收费不规范、社会形象差的企业进行清理整顿。进一步完善投诉举报制度，对群众的投诉和举报，要限时查处和答复。大力推广先进地区的管理经验，倡导建管分离的物业服务模式，强化物业服务队伍建设，提升服务水平、提高管理能力，推动物业服务企业依法规范经营。

（二）加强源头治理，夯实物业管理基础

规划和建设部门要严格住宅小区建设规划审批程序和小区施工建设监管制度，加强对建设单位在建工程的监管，及时制止建设单位私自改扩建、缩小绿地面积、简化配套设施等违反规划的行为。制定工程竣工验收报批制度和符合本地实际的物业服务项目综合验收标准，组织相关部门、物业服务企业参与验收评定，对不符合建设规划和质量标准的坚决不予验收。

（三）强化业主大会制度，充分发挥业主委员会作用

对符合条件但尚未成立业主大会的小区，乡镇人民政府应在同级党组织领导和民政部门指导监督下，尽快依法组织和指导召开业主大会，选举业主委员会，明确业主大会、业主委员会、业主与物业服务企业的权利和义务，理顺社区居委会、业主委员会与物业服务企业的关系，制定相关制度，规范运作程序，切实履行监督和协调职责。基层政府组织、房管等相关行政主管部门要积极支持业主委员会对物业服务工作进行监督，对违反物业相关政策法规，不履行物业服务合同的物业服务企业，要给予相应的处理和整顿，使业主委员会真正发挥监督、协调作用，推动小区物业服务有序发展。

（四）采取有效措施，加强老旧小区管理

要高度重视老旧小区物业服务工作，在基层政府组织的指导下，根据老旧小区的实际情况，对症下药、靶向施策，采取灵活多样的物业服务模式。对于配套设施相对独立、较为完善、又有一定规模的老旧小区，及时组织召开业主大会，选举业主委员会，公开选聘物业服务企业，开展物业服务工作。对不具备物业服务条件又无业主委员会的小区，可按照社区居民自治的原则，由社区居委会代表社区业主，与房屋和设施设备维修、保洁、保安等专业服务企业签订委托管理服务合同，也可以由社区居委会组织社区下岗失业人员组成维修、保安、保洁、绿化等队伍，进行自我管理、自我服务，为广大业主创造一个安全、文明、和谐的居住环境。

（五）宣传引导，营造良好的物业管理氛围

要深入宣传《物权法》、《物业管理条例》、《湖北省物业和服务管理条例》等有关法律法规，教育引导广大业主培养“小区是我家，爱护靠大家”的责任意识，牢固树立物业服务的消费观念，理解、支持、配合物业服务工作，及时缴纳物业服务的费用，自觉维护小区环境和秩序。